Upadłość firmy we Wrocławiu a umowa najmu lokalu – co z czynszem i kaucją?

Po ogłoszeniu upadłości umowa najmu nie kończy się automatycznie, ale syndyk może zdecydować, czy lokal jest jeszcze potrzebny masie upadłości. Czynsz za okres po ogłoszeniu upadłości zwykle traktowany jest inaczej niż zaległości sprzed upadłości, więc właściciel będzie musiał zgłosić swoją wierzytelność co do starych zaległości. Kaucja co do zasady służy rozliczeniu roszczeń z najmu, ale wynajmujący nie zawsze może ją po prostu „zatrzymać” poza postępowaniem, zwłaszcza gdy wchodzi syndyk. Dobrze sprawdzić też, czy w umowie nie ma zapisów o potrąceniu kaucji albo rozwiązaniu umowy przy upadłości. Jaka dokładnie jest kwota zaległości za najem przed złożeniem wniosku?

Po ogłoszeniu upadłości o dalszym losie najmu co do zasady decyduje syndyk, a zaległy czynsz i ewentualne roszczenia wynajmującego wchodzą do masy/zgłoszeń wierzytelności, przy czym kaucja zwykle jest rozliczana zgodnie z umową i może zostać potrącona z zaległościami. Ile dokładnie wynosi obecna zaległość za najem?

Po ogłoszeniu upadłości o dalszym losie umowy najmu decyduje syndyk, a czynsz sprzed upadłości zwykle wchodzi do masy wierzytelności, natomiast bieżący po ogłoszeniu może być traktowany inaczej. Kaucja może zostać potrącona z zaległościami, ale dużo zależy od zapisów umowy i tego, czy właściciel złoży swoje roszczenia w postępowaniu.

Miałem podobną sytuację przy likwidowaniu działalności znajomego i z najmem zrobiło się więcej zamieszania, niż na początku zakładali. Wynajmujący zwykle nie spieszy się z rozliczeniem kaucji, bo chce ją trzymać jako zabezpieczenie zaległego czynszu, mediów albo ewentualnych szkód w lokalu. Po ogłoszeniu upadłości dużo zależy od tego, co zrobi syndyk z umową najmu, bo może nie chcieć ciągnąć kosztów lokalu przez kolejne miesiące. U nas właściciel lokalu najpierw straszył pełnym czynszem do końca umowy, ale finalnie wszystko poszło przez zgłoszenie wierzytelności i rozliczenie kaucji dopiero po zdaniu lokalu protokołem. Dobrze mieć zdjęcia, protokół stanu lokalu i pełne rozliczenie wpłat, bo potem każda drobnostka potrafi być pretekstem do potrąceń. Sama kaucja raczej nie znika, ale nie traktowałbym jej jak pieniędzy, które od razu wrócą na konto spółki. Ile dokładnie wynosi ta obecna zaległość za najem?

U znajomego była podobna sytuacja, tylko w mniejszej skali, i właściciel lokalu też od razu próbował „zamrozić” kaucję do czasu wyjaśnienia wszystkiego. Po złożeniu wniosku o upadłość dużo zależało od tego, czy lokal dalej był używany i czy syndyk uznał umowę za potrzebną dla masy upadłości. Czynsz sprzed upadłości wszedł mu do zwykłych zobowiązań, a za okres po ogłoszeniu upadłości temat był już rozliczany inaczej, bo lokal realnie generował koszty. Kaucji właściciel nie oddał od ręki, tylko potrącał z niej zaległości i koszty zdania lokalu, ale musiał to potem jakoś wykazać, a nie po prostu zatrzymać całość „na wszelki wypadek”. U nich największy problem zrobił się przez brak protokołu zdawczo-odbiorczego i zdjęć lokalu, bo właściciel dorzucał później różne naprawy. Przy czynszu 9 tys. netto i kaucji za trzy miesiące kwoty są już na tyle konkretne, że dobrze mieć wszystko na mailu, bez ustnych ustaleń. Macie już wyznaczony termin złożenia wniosku, czy dopiero kompletujecie dokumenty?

A ta zaległość za najem to jaka konkretnie kwota i za ile miesięcy? Przy upadłości spółki znaczenie może mieć też to, czy umowa najmu była wypowiedziana przed złożeniem wniosku, czy nadal normalnie trwa. Kaucji właściciel zwykle nie rozlicza „z góry”, tylko dopiero po ustaleniu wszystkich należności z najmu, ale dużo zależy od zapisów w umowie. Macie w umowie zapis, że kaucja może być zaliczona na zaległy czynsz?